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    劉志峰:我經歷的中國房改

    2018年07月05日

    打印專業人士:劉志峰   來源:中房協內裝委


    編者按

    從1978年到今天,中國改革開放走過整整40年。40年間,中國的房地產業也從“野蠻生長”逐步走向成熟。40年,對于人類歷史來說,不過是彈指一揮間;但對于中國的城市建設和經濟發展而言,卻是影響深遠的40年。樂居財經與新浪財經聯袂推出的“致敬改革開放?地產40人——影響中國地產時代進程”大型策劃,希望通過訪談當年那些最具代表性的親歷者、參與者、見證者,與他們一起重溫歷史,共同回顧中國房地產走過的光輝之路。本期【致敬改革開放?地產40人】提名人物是中國房地產業協會會長劉志峰。


    “劉會長還在午休?!蹦忻貢p聲地提醒。


    由于須布置攝影器材,我們提前了十多分鐘到達,為了不打擾到他,動作小心翼翼。


    劉志峰的辦公室簡潔而樸素。一張普通的辦公桌,擺滿了書和文件資料,8門大書柜也滿滿當當,其中有任志強簽名的認購“任小米”沙漠種植證書。窗臺上,擺放了幾盆綠蘿。


    他是原建設部副部長,退休后執掌中國房地產業協會,為行業鼓與呼,他見證和參與了中國地產40年的成長歷程。


    攝影師將設備認真調試了兩遍。這時,休息室的門被輕輕推開,劉會長走了進來,恰好是約定的時間。


    “那時候,住房最大的問題就是短缺?!眲⒅痉寤貞浾f。上世紀70年代末至80年代初,城市居民大多還是住在四合院和平房中。人均面積不足7平米,一家人擠在十幾平米的房子里的情況很普遍。那時,劉志峰從華東化工學院畢業不久。


    2007年熱播劇《房前屋后》中,張大河一家從漢中遷回祖籍地北京,全家4口人擠在印染三廠只有七八平米的單身宿舍里。由于空間十分狹小,轉個身都要提前打招呼,叫人哭笑不得。


    這一幕,正是改革開放初期,中國住房短缺問題的真實寫照。40多年后,劉志峰在回憶這個年代時,對張大河的生活依然感同身受。


    住房改革已經迫在眉睫。1978年和1980年,鄧小平同志針對住房問題,發表了兩次重要講話,大體精神是:解決住房問題能不能路子寬些,譬如允許私人建房或者購房,可以分期付款,把個人手中的錢動員出來。


    這正式拉開了中國住房制度改革的序幕。彼時,劉志峰在北京石油化工總廠政治部擔任副主任一職。他自己都沒有想到的是,幾年后,自己將會成為中國住房制度的實踐者,并且與住房結下了終身不解之緣。


    1992年9月,劉志峰從北京燕山石油化工公司黨委書記,調至國家經濟體制改革委員會副主任、黨組成員,分管住房制度改革,也包括土地使用制度改革、社會保障制度改革、分配制度改革等等。


    他是一個門外漢。為了盡可能拿出一個符合中國國情、又能實實在在推進住房制度改革的一個整體方案,他花了近一年時間,走遍了大半個中國,召開了幾十個座談會,大概有2000多人參加了座談會?!懊刻旃ぷ鞯?2點以后?!?/p>


    1993年11月,劉志峰他們拿出了經過國務院常務會初步討論通過的《住房改革整體推進方案》。這個方案的主要理念是,要實行住房商品化貨幣化。


    “一方面增加職工的工資,另外一個動員把老百姓的錢掏出來,成套的舊房子、單位或者大院規劃區以外的房子,可以售賣的房子統統出售,然后籌集資金來建房子,建的房子再賣。真正實現通過住房制度改革,實現住房的建設資金良性循環,來解決老百姓住房的迫切需求?!?/p>


    這個方案在會上討論,得到了與會代表多數的贊成。后來出臺了國務院深化城鎮住房制度改革這個決定,也就是1994年43號文件。這份文件的核心意思就是建立新的住房制度。這些住房改革政策的出臺,劉志峰都是背后的主要推手。


    有了政策的鋪墊,中國住房改革已經勢不可擋。1998年成為了中國住房制度的分水嶺。這一年3月,朱镕基出任國務院總理。同月,劉志峰出任當時的建設部副部長。當年7月,國務院頒發通知,停止住房實物分配,實行分配貨幣化。繼而從1999年開始,在全國范圍內推行住房分配貨幣化。在中國持續多年的分房制度基本退出歷史舞臺,樓市的另一番景象開始呈現,地產黃金時代的序幕正式拉開。


    住房制度改革不僅激活了房地產市場,也極大地改變了中國人居條件和城市面貌。從1978年我國城鎮居民人均住房建筑面積是6.7平方米,經過改革開放40年到現在,人均住宅大概接近40平米,翻了幾番。劉志峰認為,40年來,房地產對中國改革開放、經濟發展貢獻巨大,十分值得肯定。



    當然,劉志峰并沒有沉浸在地產行業的貢獻中沾沾自喜。作為中國住房改革制度的早期設計者之一,如今,他比任何人更清醒。


    面對鏡頭,他毫不避諱談到房地產目前存在的問題,房價太高,買不到房的百姓有怨言;供應結構不合理;住宅的屬性因為炒房被扭曲;杠桿過高,存在金融泡沫風險等。


    雖已年屆古稀,但劉志峰的邏輯清晰,對每個時間節點,如數家珍。在長達兩個小時的訪談中,他甚至提醒:“看看有什么問題遺漏了沒有?”他是一個很Nice的老人。


    或許正是對房地產業感情至深,即使在退居二線之后,劉志峰依然在為住房制度的繼續改革完善而呼吁。


    如何把房價降下來?他有一個折中的想法,用新老劃斷的方式征收房地產稅,也就是說,對新入市的地塊實施征收房地產稅,老房子的價格就會自然降下來。


    20年前,他就提出征收物業稅(即房地產稅),但遭不同意見,不了了之。這是他最大的遺憾。


    以下為樂居財經總經理陳海保與劉志峰的對話精選:


    房地產行業的四大貢獻


    樂居財經:您是中國房地產業40年發展的推動者和親歷者,您認為房地產行業在改革開放的進程中扮演了怎樣的角色,有哪些具體貢獻?


    劉志峰:房地產行業對于改革開放的貢獻非常大,主要體現在以下四個方面:


    第一,極大的改善了老百姓的居住條件。78年我國城鎮居民人均住房建筑面積是6.7平方米,改革開放40年到現在,人均住宅大概接近40平米,翻了幾番。


    第二,通過40年的住房制度改革,適應市場經濟體制的城鎮住房制度已經基本建立。過去的住房制度完全是按需分配的福利制度,住房是由單位和國家來統一建設、統一分配,房子不是商品。加上當時是“先生產后生活”的指導思想,因此老百姓的住房特別困難。正因為通過住房制度改革,實行住房商品化,調動了廣大職工掏腰包買房的積極性;同時政府強化了住房保障,加快了公共租賃房建設和棚戶區改造。


    第三,城市面貌發生了巨大變化。通過住房制度改革,包括土地的招拍掛和房地產各種稅收等,政府的財力增加了,政府有條件來改變城市面貌,來完善配套建設服務。因此四十年的改革開放,整個咱們國家城市面貌變化都很大。


    第四,老百姓的居民家庭財產發生了很大變化。原來多數家庭都是無產者,通過改革開放,一方面經濟發展了,老百姓收入提高了。另外一方面通過住房制度改革,老百姓都有房住,甚至不止一套房,大多數無產者都變成了有產者。



    鄧小平的兩次談話是住房制度改革的基本指導思想


    樂居財經:98年是在一個什么樣的背景下進行的房改?


    劉志峰:我剛參加工作是在北京燕山石化公司,當時核心問題是老百姓住房特別困難。78年城鎮家庭人均住房面積剛剛達到6.7平米,加上當時的知青返城潮,城鎮人口急劇增加,住房嚴重短缺,老百姓缺乏一種基本的尊嚴,因此老百姓在住房方面的呼聲特別大。在這種情況下,中央給予了高度重視。79年小平同志就住房問題發表了一次談話。80年4月份,小平同志又就住房問題發表了談話。因此中國的住房制度改革,就是由小平同志發起的。小平同志的兩次談話,是近40年住房制度改革的基本指導思想。


    我把住房制度改革分成這么幾個階段:91年以前,是探索,是試點階段。92年,我調到體改委以后,分管住房制度改革,也包括土地使用制度改革、社會保障制度改革、分配制度改革等等。我花了近一年時間,走遍了大半個中國,召開了幾十個座談會,大概有2000多人參加了座談會。當時我的想法就要盡可能在黨中央、國務院和國家體改委的領導下,盡可能拿出一個符合中國國情、又能實實在在推進住房制度改革的一個整體方案。這一階段,從92年開始,到93年年底。


    93年11月29號到12月1號,召開了第三次全國城鎮住房制度改革工作會議,拿出了經過國務院常務會初步討論通過的《住房改革整體推進方案》。這個方案在會上討論,得到了與會代表多數的贊成,當然也提出來一些不同意見。當時的分歧集中反映在一個問題上,就是售租建并舉,以售為主。為什么?因為國家也沒有錢,單位也沒錢。要通過把這個機制建立起來,要實行住房商品化貨幣化。一方面增加職工的工資,另外一個動員把老百姓的錢掏出來,成套的舊房子、單位或者大院規劃區以外的房子,可以售賣的房子統統出售,然后籌集資金來建房子,建的房子再賣。真正實現通過住房制度改革,實現住房的建設資金良性循環,來解決老百姓住房的迫切需求。


    后來出臺了國務院深化城鎮住房制度改革這個決定,也就是94年的43號文件。這個文件提出了住房制度改革兩個目的,一個就是要建立與市場經濟體制相適應的城鎮住房新制度。第二個就是要加快住房建設,加快解決老百姓的住房問題。



    樂居財經:您是住房體制改革的推動者,您如何評價房改的成果?


    劉志峰:我認為成績很大,值得充分肯定。我當時已經調到建設部了,兩會召開,政府換屆,朱镕基當總理,在會上提出要推動包括房改在內的五大改革,停止住房實物分配,推進住房分配貨幣化。實際上在我到建設部前,俞正聲從97年四季度開始,要把住房建設培養成為我們國家新的經濟增長點,展開了大量的調研工作。因為97年亞洲金融危機爆發,國家出口外貿影響很大,國內國有企業改革,職工下崗、分流影響也比較大。怎么樣保證經濟的快速增長? 96年,朱镕基就提出了要把房地產作為新的經濟增長點,擴大內需,擴大內需重點要放在住房中的上面。而且住房的問題可以拉動建筑業、建材業,家電業、紡織業等等,對投資的拉動,對消費的拉動作用都很大。


    當前房地產市場的四大問題


    樂居財經:您覺得當前的房地產市場存在哪些問題?


    劉志峰: 我覺得現在的房地產市場主要有四個問題:


    一個是房價太高,沒有房的老百姓意見很大。


    第二個是供應結構不合理。真正新移民、新就業的一些大學生或者其他人員,原始積累基本沒有,也沒有房子。想租房子也很難,市場上真正成套的往往面積比較大,而不是小戶型的,中低價位的。


    第三個是住宅的屬性因為炒房被扭曲。本來房子就是用來住的?,F在習總書記也講了,房子用來住的,不是用來炒的,這本來就是真理。因為我們只有政策沒有配套,被有些人鉆了空子,因此是住房的價值取向受到了扭曲。


    第四個問題,目前杠桿過高,存在金融泡沫的風險。



    開征房產稅可有效遏制房價上漲


    樂居財經:現在有實行什么辦法來解決這些問題嗎?


    劉志峰:現在采取的都是行政的辦法、行政的手段,限購限貸限價限售等等,包括提高利率、提高首付款比例等,政策措施很多很嚴。這個是實際上是沒有辦法的辦法,這些措施在市場經濟國家不多見。關鍵問題是原有的一些配套政策不太配套,造成了炒房,房價越炒越高。我前年曾經專門給某位領導提建議,建議盡快出臺房地產稅,采取新房新地新辦法,老房老地老辦法,搞試點毫無意義。


    樂居財經:房地產稅為什么遲遲出不來?根本原因在什么地方?


    劉志峰:我認為關鍵問題還是統一思想問題。目前有房人是多數,住房達標超標是多數,現在要地主來主動改革很難。因此目前要搞房地產稅,關鍵問題就一個,廣大既得利益者怎么辦?因此剛才我說的辦法,就是避開多數人的矛盾,新地新辦法,老地老辦法。


    樂居財經:您覺得未來房價是個什么樣的走勢?


    劉志峰:整體來說,現在房價太高了。要解決這個問題,就要盡快出臺房地產稅?,F在政策一刀切,限房價等也帶來一些問題。一方面我是反對房價這么上漲,另外我們要科學看這個問題,還是要鼓勵開發企業,為老百姓蓋好房子。因為社會有些人解決有沒有飯吃、有沒有地方住的問題,有些人是解決住在文明不文明健康不健康的問題。有的人要住好房子,要住健康住宅。



    提名“鄧小平、朱镕基和俞正聲”


    樂居財經:請您提名地產40年里3個人物及理由


    劉志峰:第一個就是鄧小平。他指明了中國住房制度改革的方向。整個住房制度改革,實行住房商品化貨幣化,基本都基于他的兩次談話。沒有他這兩次講話,明確了房改的目標,也不會有這40年的房改歷程。


    第二個是朱镕基。他在停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化,98年房改取得重大突破,而且抵御亞洲金融危機,保持國民經濟繼續快速增長,發揮了重大作用。我認為他在中國歷史上,在整個住房制度改革這個層面來講,朱镕基對房改的貢獻。在房改制度性的突破和實際工作推動上,在整個國家經濟的貢獻很大。


    第三個是俞正聲。他先是在煙臺搞試點,后來97年國慶前就到了住建部當黨組書記,后來當部長。從97年四季度,就開始調查加快住房制度改革,貫徹國務院的意圖,他做了大量的調查研究工作,然后提出他的總的思路。這個人是我認為他是肯動腦筋的,而且很務實,很有水平的。房改其實是他推動的。


    理想房地產行業的三個要素


    樂居財經:您心目中理想的房地產行業是什么樣子?


    劉志峰:第一個房價要比較低,至少2/3的家庭,或者2/3不到一點的家庭能根據自己的實際能力,能買到或者租到適合自己的商品住房。我覺得現在房價太高,應該是要保持相對穩定,我希望房價緩慢的下降、軟著陸。


    第二個,我希望城中村、城鄉結合部的組織和開發商一起來帶他們現有出租的住房進行很好的改造。就是萬科做的萬村模式。為什么?因為要起碼保證每一個人有一個健康文明是有尊嚴的居住條件,居住環境。


    第三個,我希望有經濟能力、想進一步改善住房條件的,我們市場要提供高質量高品位,當然價格肯定也是高的,科技含量也是比較高的住房,健康住宅。


    40年房地產關鍵詞:改革、可持續和市場穩定


    樂居財經:您覺得用哪幾個關鍵詞可以形容房地產過去40年的發展?


    劉志峰:第一個是改革。沒有改革,沒有這十年的快速發展。


    第二個,可持續。我們講節能減排,實際上就是講可持續。中國房地產業協會要搞百年住宅的試點,也是為了可持續。


    第三個市場的穩定。


    (責任編輯:何雯麗)



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    [責任編輯:Susan]

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