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    劉志峰:轉型、創新與全面發展

    2011年07月08日

    打印專業人士:劉志峰   來源:中國住宅產業網

    “房地產業加快轉變發展方式已經到了刻不容緩的地步,全行業必須圍繞住有所居目標,向協調發展轉變,向綠色發展轉變,向和諧發展轉變”。在6月28~29日舉行的第三屆中國房地產科學發展論壇上,劉志峰發表了重要講話,要求房地產企業加快轉型創新,提升行業整體發展質量和管理水平?,F獨家摘要刊發。

      

    隨著資源環境約束的強化、國家宏觀調控政策的貫徹落實,房地產業怎樣與國民經濟和社會發展的要求相適應,與日益提高的居民住房需求相適應,與不斷變化的市場環境相適應,加快轉型發展,成為重大而緊迫的任務。

      

    在現階段情況下,為什么要提房地產業加快轉型,要向什么方向轉型,通過哪些途徑和方式轉型?

      

    房地產業轉型發展刻不容緩

    房地產業作為國民經濟的重要組成部分,在不到20年的時間里取得了巨大成就,對拉動經濟增長、改善群眾居住條件、改變城鎮面貌,都發揮了重要作用。但同時也積累了一些矛盾,特別是近幾年,房價上漲過快,住房供應結構不合理,影響了國民經濟的健康協調發展。比較突出的問題是:產業發展方式粗放,資源能源消耗大,住宅產業化水平低,科技創新能力弱,管理水平與其他行業相比有一定差距,產業持續穩定發展的基礎不牢。如何在新形勢下加快轉型發展,成為擺在我們面前重大而緊迫的任務。

      

    首先,加快轉型發展是落實中央加快轉變經濟發展方式要求的重大任務。從“九五”時期到黨的十七大,再到“十二五”規劃綱要,轉變經濟發展方式貫穿經濟社會發展的各個領域。就房地產業而言,必須加快轉變長期以來依靠“投資拉動、資源投入、規模膨脹”的粗放式發展模式,實現產業發展向依靠科技進步、資源集約利用、勞動者素質提高和管理創新的方向轉變,全面提升產業發展質量和效益。

      

    其次,是建設資源節約型、環境友好型社會的客觀要求。房地產業是大量消耗資源能源的產業,是節能減排的重點領域。去年全國政協人口資源環境委員會專門做過調查,我國民用建筑在建材生產、建造和使用過程中,能耗已占全社會總能耗的49.5%,轉變粗放式的建造方式已經到了等不起、慢不得的關鍵階段。

      

    最后,是應對市場變化和提升發展質量的必然選擇。目前市場形勢正在發生變化。政府加強了宏觀調控,在抑制投機投資性需求的同時,加大了保障性住房建設力度,市場供求關系將發生明顯變化;要素市場也發生了變化,流動性收緊,融資難度加大,土地優先供應保障性住房,招拍掛競爭加劇,依靠土地增值獲取高額利潤的時期已經過去;居民的住房消費觀念也在發生變化,設計合理、功能齊全、質量優良、配套完善的中小套型、中低價位住宅產品受到消費者歡迎,租賃型消費需求逐步增加。如果房地產開發企業不能主動順應這種變化,調整發展戰略,轉變發展方式,將面臨被動甚至被市場所淘汰的局面。

      

    從另一個角度看,宏觀調控也給企業轉型升級帶來了機遇,促使企業更加重視產品創新和技術進步,重視住房的質量和性能。由于多年來產業發展過快,房子蓋了不愁賣,多數企業對轉型發展的認識不深、動力不足、動作不快、缺乏憂患意識,影響了行業的轉型發展。目前的形勢將迫使企業增強轉型的自覺性和主動性,迫使企業在轉型發展上花大氣力、下真功夫、求真實效。早轉早主動,晚轉失主動,不轉更被動。

      

    向協調發展、綠色發展、和諧發展轉變

    我們探討房地產業轉型發展,首先要明確房地產業發展的兩個根本目的:為廣大老百姓提供好的產品,即提供“好房子”,實現住有所居;促進國民經濟可持續協調發展。概括地說,就是國計民生。在實現這兩個目的同時,房地產業自身得到穩步發展。

      

    基于這兩個目的,進而把握房地產業轉型發展的基本方向:

    一是向協調發展轉變。房地產業發展要與整個國家及地區經濟和社會發展相適應,與相關產業發展相協調。不能只重速度,更要重質量;不能只講規模,更要講究效益。要轉變國民經濟發展過度依賴房地產業的狀況,降低經濟運行的風險,房地產業在國民經濟中的比重過大,不利于國家產業結構調整和戰略性新型產業的發展。還要促進產業內部結構,如住宅與非住宅、住宅銷售與租賃、銷售物業與持有物業的協調發展,促進中介服務、物業管理等的協調發展。

      

    二是向綠色發展轉變。在節能減排的國家戰略和日益嚴峻的資源環境約束下,房地產業走綠色發展之路是大趨勢。向綠色發展轉變,一要大力推進住宅產業現代化,通過工業化建造方式和產業鏈組織方式,積極發展省地節能環保型住宅;二要推進住宅全裝修;三要加大推廣低碳技術,促進太陽能等清潔能源、可再生能源應用和資源的循環利用。

      

    三是向和諧發展轉變。住房問題事關民生,房地產業在和諧社會建設中肩負著重要任務。要向和諧發展轉變,就要堅持以人為本,大力發展中低價位、中小套型普通商品住宅,盡量滿足不同區域、不同層次居民的多元化住房需求;要強化住房的消費品屬性,弱化投資品屬性,回歸住房的居住功能;要積極參與保障性住房建設。

      

    要特別強調的是,參與保障房建設雖然不是企業的強制性任務,但是企業應盡的社會責任,積極投身保障房建設也能為企業實現穩定發展提供保證。

      

    目前,社會上對房地產開發企業的負面評價較多,主要是房價過高造成的,但也有企業履行社會責任不夠等原因。我認為,企業的社會責任包含三個層面:法律層面,合法經營,照章納稅;企業層面,保持發展,對股東和員工利益負責;社會層面,積極參與公益事業,履行企業公民責任,保護項目所在城市的環境和文化,對社會和子孫后代負責。

      

    在朝這三個方向轉型發展的同時,需要處理好幾個方面的關系:一是轉型與發展的關系,要認識到,不轉變,發展就會重量輕質、不可持續,而不謀發展,轉變就會失去目標和動力;二是專業化與多元化發展的關系,要根據企業的優勢和特點,確定是專業化還是多元化發展,不能盲目,更不能跟風,如發展商業地產、城市綜合體不能“一窩蜂”都上,要立足企業實際;三是大中小企業合作與競爭的關系,大中小企業要注重發揮各自優勢,在競爭中合作,在合作中共贏,通過建立戰略聯盟進行優勢互補和資源共享,形成企業相互依存、共同發展的“生態鏈”;四是提高技術集成度與增加成本的關系,提高技術集成度,建設長壽命、高品質的住房,一定程度上會增加成本,但有利于產品品質和企業品牌的提升。

      

    五大創新確保轉型發展

    轉變房地產業發展方式,是理念的變革、模式的轉型、路徑的創新,同時也是綜合性、系統性、戰略性的轉變。要以改革創新為動力,以優化管理為抓手,努力推動房地產業走上創新驅動、內生增長的良性發展軌道。

      

    推進建造方式創新。轉變建造方式,重點是推進住宅產業現代化,關鍵要實現工業化的生產方式,要完善產業鏈、優化資源配置,大力發展綠色建筑,降低建筑能耗,全面推進“全裝修成品房”建設,取消“毛坯房”,要積極開展性能認定,為老百姓建造真正長壽命、高品質的“好房子”。

      

    推進產品和業態創新。產品和業態創新是行業發展的持久動力。企業要根據自己的實際,找準市場定位和產品定位。在可能的條件下,有的企業可從單純依靠住宅開發向兼顧商業地產、旅游地產、工業地產、老年住宅轉型;有的企業可從單純出售型住宅開發向兼顧持有型商業物業和租賃型商品住房轉型。

      

    推進科技進步和技術創新??萍歼M步和技術創新是加快房地產業轉型發展的重要支撐。要發揮企業在技術創新中的主體作用,引導資金、人才、技術等創新資源向企業集聚,提升產業核心競爭力;要建立產學研戰略聯盟,盡快把創新的成果轉變為現實生產力;要加強技術集成,通過技術集成和應用,提高住房的質量功能。

      

    推進融資方式創新。隨著未來房地產資源整合的加速,業態規模對資本要求的加大,要求房地產開發企業拓寬融資渠道,從單一的銀行開發貸款向債權融資、股權融資、基金融資、信托產品等新領域延伸。從行業發展的角度看,當前金融創新最主要的就是想方設法改變居民對房地產的直接投資為間接投資,同時擴大企業融資渠道,解決企業融資困難。

      

    推進管理方式創新。管理是企業永恒的主題,品牌化經營、精細化管理,是企業持續健康發展的基礎。推進管理方式創新,應圍繞企業發展戰略管理、質量和成本管理、人才管理、信息化管理、品牌和文化管理五個方面展開。

      

    轉變房地產業發展方式是一項艱巨的任務,也是關系行業發展全局的戰略性選擇。讓我們進一步統一思想,提高認識,增強緊迫性和責任感,以科學發展觀為指導、以改革創新為動力、以科技進步為支撐、以強化管理為手段,通過全行業堅持不懈的努力,為促進房地產業加快轉型發展作出新的貢獻。




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