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    裝配式裝修行業應用場景解讀

    裝配式裝修行業應用場景解讀

    打印 0條評論來源:住宅裝配式內裝技術研究院

    目前,裝配式裝修部品產品主要包括頂、墻、地、廚、衛五大硬裝體系及智能化、地暖、布線、給水、門窗、隔斷、后置品等功能體系,基本上能夠完全覆蓋室內裝飾的各個部分。但受限于不同地區、項目的裝飾風格、功能需求、經濟指標等要素影響,各業態在選擇裝配式部品產品時會進行靈活搭配。


    01

    高品質住宅建設領域



    近年來,隨著“十四五”期間要堅持房住不炒,穩房價、穩地價和穩預期的“三穩”目標更為明確、2020年的三道紅線融資新規、2021年初的貸款集中管理以及2021年2月底的重點城市土地供應“兩集中”、“三批次”的相繼出臺,”高杠桿、高周轉“的運營模式不再適用。各房產企業急需轉型,但在轉型的過程中,部分房企由于資金周轉問題,頻頻出現債務違約現象。因此,對房企進行高質量發展評價顯得尤為重要,未來房產會逐漸走向精細化,不再像過去那樣粗放,更加追求建筑技術的創新性、實用性和精密性。


    2021年初北京市貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”的定位及“穩房價、穩地價、穩預期”決策部署,土地公開出讓首次采用“競地價+競政府持有商品住宅產權份額+競高標準商品住宅建設方案”方式供地。從決策部署、綜合施策到競買組織、成交結果等方面都對全國其他城市土地市場調控起到了很好的示范引領作用。本次商品住宅用地集中出讓更是將對綠色建筑二星、裝配率達到60%等技術要求列入到土地出讓條件中,從土地掛牌環節就對新建建筑綠建星級、裝配率提出要求。在裝配式建筑方面,裝配率≥91%得13分,裝配率≥76%且≤90%得8分。高裝配率的實施需要主體結構預制構件應用比例和裝配式裝修應用比例雙重性提升,這就強調了裝配式建筑不僅僅是主體結構的裝配式,更是大力發展裝配式裝修,同時提倡其他宜居技術、BIM信息化技術的應用,超低能耗建筑和健康建筑技術應用,實現全方面節能減排、提質增效。


    裝修.png

    高標準商品住宅建設方案評審內容和評分標準-建筑品質部分


    裝修1.png

    裝配式建筑評分表


    “十四五”時期,推動質量變革、效率變革、動力變革,走高質量發展之路,已經成為各行各業努力轉型升級的方向。住建部研究報告指出,所謂高品質住宅是指以與環境相和諧共生、符合綠色可持續性建設為理念,以統籌考慮住宅建筑全壽命期內的規劃設計、生產建造、維護管理和改造更新等全過程為基礎,并應采用綠色節能環保的新技術、新工藝、新材料和新設備,通過提高質量效益,提高建筑壽命、住宅耐久性能、適應性能,全面保障居住優良品質與資產價值的綠色可持續住宅建筑。


    高品質住宅不僅應涵蓋“品質住宅、商業配套、園林景觀、運動場所”完整配置,還應提供“舒適居住、生活便利、適老養老、休閑休憩、健康運動”。高品質住宅同步關注綠色建筑和健康建筑,保證建筑安全耐久、節能環保、綠色低碳、品質優良、運維維護等。高品質住宅應基于社會可持續發展和人類健康生活,兼顧經濟效益、社會效益和環境效益,綜合體現科技與舒適、文化與品位、生態與健康、智能與安全、適用與經濟。


    在高品質住宅建設的浪潮之下,必將對整個行業產生巨大的刺激效應。對地產公司而言,裝配式裝修既可以提升住宅品質、形成差異化競爭,還可以提高銷房水平及周轉率。地產公司尤其是二三線地產公司,對于精裝房的管理能力、售房能力、交房能力會稍弱于一線龍頭,選擇裝配式裝修無論是在提升品質與質量、彌補短板、加快周轉、提升資金循環效率、形成差異化競爭等方面都有很大幫助。此外,在部品產品應用上,從整體市場的推廣情況來看,在住宅領域中大面積應用的有墻面系統、地面系統、衛浴系統和廚房系統,裝配式吊頂系統現階段因其特定的規格尺寸和造價因素,相對來說應用較少。


    02

    保障房建設領域


    保障性住房建設是保障性安居工程的重要組成部分。2011年9月,國務院辦公廳發布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》,住建部定義保障性住房建設包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價房四項。2014年起,各地廉租房與公租房體系并軌;同時,政府提出共有產權房以整個經濟適用房和限價房制度,作為租賃與自有、保障與市場的過渡。2021年12月,中央經濟工作會議提出,要堅持房住不炒的定位,加強預期引導,探索新的發展模式,這是針對房地產領域首次提出“新發展模式”,為后續較長時期房地產領域的工作奠定了總體基調。實踐表明,加大力度培育保障性租賃住房市場,正是探索新發展模式最為重要的頂層設計與長遠規劃,意義深遠。

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    圖 部分重點城市“十四五”保障性租賃住房籌建目標


    全國40個重點城市“十四五”期間計劃新增保租房650萬套(間)。住房和城鄉建設部最新數據顯示,截至2022年1月14日,全國已有接近30個省區市出臺了加快發展保障性租賃住房的實施意見,其中40個重點城市提出了“十四五”保障性租賃住房的發展目標,計劃新增保障性租賃住房650萬套(間),預計可解決1300萬人的住房困難。截至2022年6月,全國總計租賃地塊供給1000+宗。


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    圖 保障性住房建設相關政策

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    圖 全國主要城市保障性住房建設規劃目標


    2021年12月,住房和城鄉建設部發布《關于加強保障性住房質量常見問題防治的通知(征求意見稿)》,提出保障性住房建設應采用工程總承包模式,大力推廣裝配式等綠色建造方式。隨著保障房在政策推動下即將進入快速發展階段,裝配式建筑需求有望得到釋放,“十四五”期間新建保障性租賃住房中裝配式建筑面積約4.6億平方米。


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    圖 “十四五”期間新建保障性租賃住房中裝配式面積


    保障性住房的建設方式分為政府直接建設、政府和企業共建及企業獨立建設三種模式。由政府出資建設的公租房及保障性租賃住房其單方裝標一般為800~1200元/㎡,考慮到裝配式裝修在前期投入比重較大,各地安居集團也在探索裝配式內裝的應用,并調整自己的裝配式內裝修標準。因而在裝配式裝修的產品選用上,一般選擇在墻面、地面、衛浴或廚房等部分區域選擇裝配式,進行靈活搭配。除此之外,部分裝配式裝修企業也都紛紛推出自己的保障房建設標準解決方案,從設計、技術及施工、維保等環節為業主單位提供全過程的咨詢服務。


    03

    城市更新市場


    實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署。城市更新對轉變城市開發建設方式、推動城市高質量發展、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要,具有重要而深遠的意義。城市更新是指對城市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整。


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    圖 我國城市更新重要政策規劃


    城市更新是轉變城市開發建設方式、推動城市高質量發展、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要的必然之路。從其應用場景來看,包括:


    (1)老舊小區改造和老房裝修市場。以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全,提升居住品質為主的居住類城市更新。


    (2)商業、酒店、租賃住房、辦公裝修市場。以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新。


    (3)醫養、公建、教育裝修市場。以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施,保障安全、補足短板為主的設施類城市更新。


    (4)公建裝修市場。以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新。


    (5)住宅、綜合型裝修市場。以統籌存量資源配置,優化功能布局,實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新。


    根據相關政策規劃,“十四五”期間,我國要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造,基本完成大城市老舊廠區改造,改造一批大型老舊街區,因地制宜改造一批城中村。中房協數據顯示,我國未來每年有8億平方米的存量需要更新,城市更新早就不是萬億級的市場,應該很快變成10萬億級的市場。由此可以判斷, 城市更新將成為未來10年、20年最重要的地產行業關鍵詞。


    04

    商場廣場裝修領域


    裝配式裝修部品的產品特性就決定其目前只能運用在室內場所。商場作為人員密集型場所,在材料選擇上更加注重材料的防火等級、材料的易用性和耐用性、材料飾面是否美觀以及個性化的定制、后期維保是否方便等等。此外,還關注整體施工周期是否有縮減,裝修過程當中粉塵是否能夠有效控制。從以上幾點來看,裝配式裝修部品產品有著天然優勢。


    在產品應用上,主要應用墻面和頂面部品產品,墻面產品的豐富性基本能夠滿足商場裝修的設計風格;商場在地面的選型基本上以石材、瓷磚為主。


    目前,華潤、龍湖等集團商場均以形成標準化體系,在全國進行大面積鋪開,裝配式裝修通過工廠化生產、標準化設計,對商場的標準化體系建設進行賦能。


    05

    商務樓裝修領域


    近年來,商務辦公樓在室內裝飾風格上大都追求簡潔大方的格局,強調功能性設計,線條簡約流暢,裝飾材料多元化。這與裝配式部品產品的制造理念相符——一塊基板適配不同飾面。


    在產品應用上,區別于住宅類建筑,公共建筑的整體空間布局和功能需求有較大差異,因而在產品選擇上,多用到“裝配式墻面系統”“裝配式地面系統”“輕質隔墻系統”以及“套裝門窗系統”,而衛生間尺寸較大,超出一體式防水底盤最大尺寸,可選擇墻板、頂板進行安裝。


    06

    酒店領域


    根據發達國家的酒店發展史,我們可以大致總結酒店行業由初步發展、加速擴張、存量整合三階段后逐步進入成熟穩定期,中國酒店行業經歷經濟連鎖浪潮后正值中高端升級換檔之時,未來國內酒店發展方向:中高端結構升級+數字化轉型并駕齊驅。


    另一方面,后疫情時代下酒店行業供求關系的恢復進程和居民消費結構尚存在不確定性,頭部公司依靠規模+管理經驗+品牌聲譽+輕資產運營建立護城河,短期重點關注經營數據恢復進度,中長期國內酒店依靠下沉市場+存量改造升級+軟品牌吸收非標擴大市場占有率。


    裝配式裝修具備可批量復制的均質化裝修產品,能夠賦能酒店行業的快速發展,主要表現在以下幾個方面:


    一是傳統裝飾材料裝修完成之后,受氣候影響,極易出現發霉、壁紙脫落等裝修通病,極大影響旅客的居住體驗,對酒店品牌聲譽產生負面影響。而采用高品質無甲醛的裝配式裝修產品,則能夠有效杜絕裝修質量通病,給旅客帶來極高的居住體驗,提升酒店品牌效益,從而提升客單價。


    二是裝配式裝修采用批量化可復制的部品產品,現場通過標準化的安裝工序,對于無論是新建酒店,還是翻新酒店,都能夠實現快速安裝,即裝即住,實現快速營收。


    三是裝配式裝修產品作為新一代高品質裝修產品,材料的品控均在工廠經過標準化檢驗,不再受限于傳統手工藝人,因而相較于傳統材料具備較高的使用年限,能夠有限減少酒店運營期間的維護成本。


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    圖 酒店分類及標準


    需要注意的是,裝配式裝修也需要針對不同檔次的酒店,形成針對性的解決方案和產品配套。


    07

    醫療和養老


    醫院建筑與其他建筑相比來說,醫院建筑的功能分區相對明顯,不同區域之間的建筑形式由于具體的工作要求,其建筑要求有可能大不相同;還需要大量病房、診室等重復空間,所以,在醫院建筑設計中應用裝配式部品時,需注意空間模塊化、標準化的設計。標準化、模塊化的功能空間(如醫技單元模塊、門診單元模塊、住院部單元模塊等)加上標準化、模塊化的裝配式內裝部品部件,可有效幫助醫院進行功能區之間的轉變,符合工廠批量生產的要求,節約建造承辦,提高建筑完成度。


    醫院工程與住宅和寫字樓等公用建筑相比具有更高的施工工藝要求, 特別是改建工程, 考慮到醫院復雜的功能需求以及密集的病患人群,裝修工程必須保證質量并將對外界環境的影響降到最低。裝配式裝修在醫院建筑工程的應用應考慮以下幾個方面因素:


    (1)明確應用區域:醫院建筑工程功能復雜且存在交叉,按主要功能可劃分為門診區域、醫技區域、病房區域以及附屬區域。不同區域內的裝修要求有很大區別,如門診區域宜采用耐磨易清洗的建筑材料,醫技區域優先考慮建筑材料的抗菌性能,病房區域注重建筑材料的環保指標等等。


    (2)人流密集程度:醫院作為社會公共服務單位其人員數量要遠遠高于普通建筑。對于改造型醫院來說,在密集的人群中開展裝修工程存在極大的安全隱患,施工噪音、粉塵等都可能造成病人的不適,從而引發激烈的醫患矛盾。而裝配式裝修因其工藝更加先進,具備施工快捷、低噪音、低污染的特點,尤其是在控制粉塵和有機揮發物方面擁有極大的優勢。


    (3)專業性復雜程度:醫院建筑工程所涉及的工程專業眾多,除了常規的結構、電氣、暖通、給排水等專業以外,還包括了醫用氣體、射線防護、醫療設備安裝以及醫療流線設計等。


    (4)人性化設計:在細節處也應考慮到照顧病患的通行不便,在病房區域內墻面陽角處多采用圓弧倒角設計;衛生間宜采用無高差地面設計,且材料抗菌防霉;設備帶與墻面集成化設計等。


    (5)成本控制方面:多數大型公立醫院都在政府部門管理范圍內,用于工程建設的資金屬于國有資金。在項目開展伊始,要考慮資金平衡,建議建筑與內裝協同設計,明確部品部件選型,切忌標準過高和材料浪費。


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    圖 裝配式裝修在醫院類建筑中的應用


    08

    其他領域


    裝配式裝修也可應用在學校類建筑,在學院辦公室、教學用房、多功能教室等均可應用。除此之外,在既有建筑改造上,也有廣泛的應用前景。對于很多老舊既有建筑而言,結構體系已不滿足當下建筑狀態的荷載要求,減少對既有建筑結構體的破壞是既有建筑改造各環節的重中之重,運用裝配式裝修管線分離技術、集成衛浴產品、裝配式墻面產品,同時結合協同設計體系,可很大程度減少對原建筑結構體的破壞,保證結構安全與穩定。


    (責任編輯:何雯麗)



    延伸閱讀:

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    [責任編輯:Susan]

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