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    行業視角 | 裝配式裝修:變革將至,優勢愈發明顯

    行業視角 | 裝配式裝修:變革將至,優勢愈發明顯

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    一、裝配式裝修:行業革命,優勢明顯


    1.裝配式裝修是具有工業化思維的新裝修方式


    裝配式裝修又稱為工業化裝修,是指采用干式工法、將工廠生產的內裝部品在現場進行組合安裝的裝修方式。裝配式裝修具有標準化設計、工業化生產、裝配化施工、信息化協同的工業化思維。


    判斷裝修方式是否為裝配式裝修應從其技術特征出發,總結為以下三個方面:一是干式工法裝配。所謂干式工法,即規避傳統裝修方式中采用的石膏膩子找平、砂漿找平、砂漿粘接等濕作業,而改為采用錨栓、支托、結構粘膠等方式實現支撐與連接構造。二是管線與結構分離。即設備、管線不在房屋結構中預埋,改為填充在裝配式空間的六個面與支撐結構之間的空隙中。三是部品集成定制。部品集成是將多個分散的部件、材料通過特定的制造供應集成一個有機體,性能提升的同時實現了干式工法,易于交付和裝配。部品定制則強調裝配式裝修雖為工業化生產,但仍需滿足個性化定制,從而避免現場進行二次加工。


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    2.對比傳統裝修:“重工廠、輕現場,多、快、好、省”


    ?傳統裝修弊端多,行業亟待升級


    傳統裝修方式在國內盛行已久,現場環節多、工種多、人工作業依賴嚴重,耗時久、質量難以保證等弊端問題突出,國內“裝修游擊隊”盛行,明顯制約了裝修行業的發展?,F場管理難成為大部分裝修公司管理半徑有限、規模難以突破的主要障礙,人工作業依賴嚴重成為傳統裝修行業進入門檻低、行業競爭格局差的重要因素。具體來看:


    一是裝修質量通病多。傳統裝修房屋常見的墻面發霉、墻體受潮粉化、墻頂起皮剝落等問題皆因為傳統濕法作業質量難以控制所致;地面不平、水電管破裂等問題皆因為施工作業精度差所致。


    二是裝修過程隱患多。由于傳統裝修會部分破壞主體結構保護層,鑿墻等行為更容易引發結構安全問題(如泉州酒店事件),現場施工流程多、工序復雜導致過程隱患多。


    三是裝修環境污染重。傳統裝修材料中甲醛含量較高,容易造成室內污染。根據相關研究結果,我國每年因室內污染死亡的人數達到11.1萬人,新增先天殘疾兒童總數80~120萬中,有42.1%與室內空氣污染有關。同時,由于室內裝修的生命周期與建筑結構生命周期不同,前者為5~10年,后者為50年,因此室內裝修必定面臨二次改造。但由于傳統裝修與主體結構結合,改造時必然會砸、鑿,產生大量建筑垃圾,污染環境。


    四是材料資源浪費嚴重。傳統裝修在首次裝修時材料用量就較大,二次改造更造成材料浪費,根據《裝配式裝修設計與施工》的研究,二次裝修每年造成的損失在300億元以上。


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    ?裝配式裝修“多、快、好、省”,優勢明顯


    裝配式裝修完美解決了傳統裝修暴露出的弊端問題,相比傳統裝修具有“多、快、好、省”的特點,其優勢十分明顯。


    從項目運作流程來看,裝配式裝修的方案階段和施工階段前置,與建筑方案同步設計、施工。設計階段前置,將對建筑結構、裝修一體化的設計能力要求有明顯提升。建筑信息模型(BIM)是建筑一體化設計的重要輔助工具,對于在BIM方面有技術積累的企業將在裝配式裝修行業競爭中將更能體現競爭優勢。施工階段前置,與主體結構交叉施工。傳統裝修方式所有施工作業均在現場完成,而裝配式裝修將原本的施工作業拆分為工廠部品生產+現場安裝兩部分,相比傳統方式,裝配式裝修“重工廠、輕現場”。


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    從產品角度來看,裝配式裝修的工業化思維設計理念將八大裝修模塊拆分成多種部品部件,而裝修公司對每種部品部件提供若干選項,由此形成標準化中的個性化,產品選擇性“多”。設計可以聘請更優秀的團隊來完成,而費用則可以由選擇該體系的所有用戶共同承擔,相比于傳統裝修每戶單獨設計,裝配式裝修設計更具性價比。部品制造在工廠加工,現場僅安裝施工,裝修精度大幅提升至毫米級,人為因素影響大幅降低,裝修品質更容易得到保障,“好而省”。


    從建造環節來看,由于裝配式裝修分為工廠部品生產+現場安裝兩部分,工廠部品生產不影響工程進度,而現場安裝要求全部采用干法施工、沒有二次加工,因此施工周期相比傳統方式大幅縮短。根據北京保障房中心的經驗數據,一套50平方米的公租房采用裝配式裝修工期僅需6天,而傳統裝修工期為30天,施工效率提升明顯。


    從材料角度來看,裝配式裝修采用硅酸鈣復合板、巖棉等環保材料,供應商基本做到零甲醛,相比于傳統裝修更加環保;雖然環保材料價格相對更貴,但材料用量大幅下降。根據《裝配式住宅內裝技術與成本實例分析》的研究成果,裝配式裝修綜合材料直接費用相比傳統裝修仍然上升11%,但項目的綜合經濟效益將間接通過人工費用節省、融資成本降低來抵消。


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    從運維角度來看,由于裝配式裝修部品部件均采用現場干法安裝,后期部品部件需要更換維修十分方便,直接拆除連接螺栓即可;管線與結構分離的設計方式,后期管線維修更換不會破壞主體結構。因此,裝配式裝修后期維護成本相對較低,可謂之“省”。


    二、裝配式裝修將引領行業格局改變,市場規模有望突破6200億元


    1.裝修行業當前的困局:大行業、小公司,龍頭企業成長受限


    裝飾裝修行業規模超4.2萬億元,龍頭企業市占率低。根據中國建筑裝飾協會的數據,2018年我國裝飾裝修行業總產值已達4.25萬億元,同比增速為7.9%。行業規模巨大,但增速自2013年以來已降至10%以下,有所放緩。從龍頭企業市占率情況來看,2018年行業規模前3企業營收市占率僅1.15%。


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    行業弱者加速淘汰,但“大行業、小公司”的競爭格局依然沒變。根據中國建筑裝飾協會發布的《中國建筑裝飾藍皮書》統計,我國裝飾裝修企業的數量在2011年為14.5萬家,到2018年減少至12.5萬家,總體減少了近2萬家企業。從企業平均產值規模來看,2011年平均產值為1621萬元,2018年提升至3400萬元,年化復合增速達11.2%。我們判斷被淘汰的2萬家企業以低資質、小規模的裝飾裝修企業為主。但從平均產值規模的絕對值來看,2018年也僅為3400萬元,企業平均規模依然較小,行業“小而散”的格局并沒有改變。


    人工依賴嚴重是龍頭企業成長受限的主要原因。一方面,傳統裝修工程主要依賴人工現場作業,導致行業進入門檻極低,組織幾名未經專業培訓的工人就可以進行簡單的現場裝修施工,是行業企業數量多、平均規模小的主要原因。另一方面,現場裝修工人多、工種多,導致企業管理半徑受限;企業規模持續擴大后,現場管理質量難以得到保障,是限制龍頭企業成長的主要原因。


    2.裝配式裝修是破局“良藥”,行業規模迅速成長


    直擊傳統裝修弊端痛點,龍頭企業將具明顯競爭優勢。裝配式裝修“重工廠、輕現場”的運作模式,使得工廠成為裝修質量把控的重要環節。工廠采用機器化生產,避免了工人技術和經驗對工程質量的直接影響,龍頭企業也有望通過快速擴產,建立規模優勢,構筑護城河。同時裝配式裝修現場只需要安裝工人和電工,相比于傳統裝修工人數量和工種數量均明顯下降,現場管理更容易,工廠管理相對現場管理也更為集中,管理難度明顯下降,有利于突破原有管理半徑的限制。


    行業尚處起步階段,規模成長迅速。裝配式建筑推廣主要開始于2017年,裝配式裝修是與裝配式建筑同時誕生的概念,由于相關技術規范體系的建立滯后,裝配式裝修的推廣要晚于裝配式建筑。根據住房和城鄉建設部的統計,2018年新開工裝配式裝修建筑面積為699萬平方米,占新開工全裝修建筑面積的比例為5.77%;2019年新開工面積為4529萬平方米,同比增長547.93%,占新開工全裝修建筑面積的比例為18.97%。雖然起步較晚,但已處于快速增長的軌道中。


    預計市場規模將突破6300億元,未來6年維持高速增長。假定每平方米的裝修單價為2000元,對應2018、2019年裝配式裝修市場規模分別僅有140億元、906億元。我們測算,2025年裝配式裝修市場規模將達到6327億元,年化復合增速為38.26%。


    3.賽道變寬、參與方眾多,裝修企業更貼近用戶需求


    裝配式裝修尚處于起步試點階段,相比于傳統裝修其項目運作方式改變較大,產業鏈向部品部件制造延伸。當前裝配式裝修市場參與方較多,我們總結主要有5類企業參與。


    一是大型地產開發商。地產商作為建設方,對建筑和裝修方案有主導權,參與裝配式裝修行業的早期發展有一定必要性。一方面,開發商對建筑方案有主導權,部分開發商早在3~4年前就進行鎖定戶型,建立標準化,為后續裝配式裝修的研發、實施做了充分準備;另一方面,地產商在產業鏈中最為強勢,在裝配式建筑政策引導下參與其中,可以加速行業向裝配式裝修轉型升級。


    對于開發商而言,裝配式裝修對其亦有一定的吸引力。由于裝配式裝修中裝修方案前置且與建筑方案共同設計、實施,地產開發商可以通過裝配式裝修方案與建筑方案配合,滿足裝配式建筑的指標要求,獲取政府補貼;裝配式裝修使整體工期大幅縮短,且可以提前預售,加速了開發商資金周轉;開發商利用自身資金投入裝配式裝修技術研發,利用自身產業鏈中強話語權低價實施裝配式裝修,是推動裝配式裝修行業發展較為有利的一方。


    二是傳統裝修企業。傳統裝修龍頭企業目前在裝配式裝修領域都先后進行了布局。傳統裝修企業做裝配式裝修顯然更能貼近用戶需求,是5類參與方中最容易實現裝配式裝修轉型的。


    三是建材企業。當前主要是裝配式裝修部品部件的供應商。這類企業從做裝配式裝修的供應商(石膏板隔墻)開始,不斷深入深入探索裝配式裝修產業鏈,當前企業基本已經實現將壁紙與石膏板材在工廠中結合,從而進一步縮短現場工期。


    四是創業型企業。這類企業以裝配式裝修技術、專利為切入手段,為地產商提供從設計到部品部件制造的裝配式裝修全流程服務。這些創業品牌大都已分別完成了融資,并已經在公租房、長租公寓等項目領域,實現了局部的應用。


    五是定制家居企業。定制家居企業依靠在櫥柜、衣柜定制方面多年積累解決方案的經驗優勢,目前已向全屋整裝裝配式方案領域邁進。一些定制式家居龍頭,已實現軟裝環節的裝配式解決方案,并在廚房、衛浴、墻板等領域進行了嘗試,以期提供設計定制、生產、硬裝及安裝等整裝一體化的解決方案。


    4.頂層設計完善+部品部件供給改善+用戶口碑沉淀=裝配式裝修良性發展


    從住房和城鄉建設部的統計數據來看,2019年以來裝配式裝修雖然發展迅速,但應用范圍還十分有限。新開工裝配式裝修面積占新開工全裝修建筑面積的比重僅為18.97%,占新開工建筑面積的比重僅為1.5%。我們認為當前裝配式裝修行業發展還面臨頂層設計有待完善、部品部件供給有限、用戶口碑缺乏沉淀等問題。


    首先,頂層設計有待完善,標準化是裝配式技術大規模發展的前提。一方面,大批量的裝修標準化要基于建筑標準化,而國內建筑行業長久以來習慣了業主方、設計方、施工方、裝修方分割而治,EPC模式、PPP模式的推出正在逐步改變行業參與方的思維模式,但仍需一個過程。裝配式裝修在工廠加工部品部件,現場僅進行安裝,按傳統裝修邊裝修邊改設計顯然不現實,其對設計、加工、安裝一體化的要求進一步提升,需要全產業鏈協同。另一方面,裝配式裝修的技術標準尚未統一,目前僅有行業規范《建筑工業化內裝工程技術規程》以及上海、浙江、北京等地方性規范。技術標準不統一,將影響行業的發展質量。


    其次,部品部件供給有限,具有規模效應的龍頭企業將引領行業發展。相比傳統裝修,裝配式裝修的主要生產流程在工廠,現場只做安裝工作。目前來看,專門做裝配式裝修配套部品部件的廠家還較少,供給上存在空缺。我們認為供給不足是裝配式裝修價格高、個性化程度低的主要原因,供給端具有規模效應的龍頭企業將有明顯競爭優勢。


    最后,裝配式裝修起步晚、發展迅速,用戶口碑需要時間沉淀。裝配式裝修從2018年起步到2019年迅速發展,僅2年多時間。由于裝配式裝修房間6面都有夾層,房屋空間會受到一定擠壓,現場安裝拼接會留用施工工藝縫,因此居住體驗是有別于傳統裝修的,用戶口碑的積累需要時間沉淀。隨著裝配式裝修試點項目的不斷推進,裝配式裝修產品也將不斷根據用戶體驗進行改善,以適應市場需求。


    綜上所述,我們認為隨著頂層設計逐步完善,行業龍頭成長以及用戶口碑的沉淀,裝配式裝修當前面臨的問題未來將逐步得到解決,行業將進入良性發展。


    (責任編輯:何雯麗)



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    [責任編輯:Susan]

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